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Aug 20, 2023

不確実性の中でダイナミックに成長する不動産市場を乗り切る

David Lichtman (Presidente del mercato ed editore del Sacramento Business Journal): Noi

デヴィッド・リヒトマン (市場社長兼サクラメント・ビジネス・ジャーナル発行者): 私たちは、サクラメント地域のマクレラン・パークとザ・レールヤード、そして米国全土、特に西海岸での複数のプロジェクトを運営するLDK Venturesと提携しています。 それでは、2008 年の不況による建物崩壊以来、そして 2012 年に復興を開始して以来 10 年間で、産業および集合住宅開発に関連した建設業はどのように変化したかという質問から始めましょう。

デントン・ケリー （KDK常務執行役員）：それでは始めさせていただきます。 重要なことは、集合住宅であろうと工業用であろうと、コストがおそらく 10 年前の 2 倍から 3 倍に上昇しているということです。

それはいくつかの異なる要因の作用によるものです。 建設労働者の労働市場は非常に逼迫しており、残念なことに状況は改善するどころか悪化の一途をたどっています。 カリフォルニア州内のコードサイクルは信じられないほど厳しくて挑戦的で、数年ごとに主にエネルギーコードが更新されますが、場合によっては水効率に関連する場合もあります。 ほんの一例ですが、現在、アパートの各部屋に水道メーターを設置する必要があります。

州内で数年ごとにコードサイクルが更新されるため、コストが増大し続けています。

さらに、建築資材に関連するリードタイムの​​問題もすべてあります。 電気開閉装置であれ、窓であれ、その他の品目であれ、リードタイムは新型コロナウイルス感染症の期間中は特に問題でしたが、現在でもそうです。 開閉装置などについても触れましたが、注文から納品までにはまだ 1 年プラスのリードタイムがかかります。当然のことながら、開閉装置がなければ工業用建物や集合住宅プロジェクトの占有証明書を取得することはできません。

デビッド:業界に携わっていない私にとって、開閉装置とは何ですか?

DENTON:変圧器は電力を縁石から建物に変換し、電力が建物に到達すると、建物全体に電力を分配する開閉装置を構成する一連のブレーカーが完成します。

ジョシュ・リーチマン （LDK プロジェクト開発担当副社長）： より高度な建物を建設すると、承認、設計、建設に時間がかかります。 プロジェクトの開始から最終的にリースされる終了までのライフサイクルは、これらすべての理由により延長されます。

ジェイソン・クライアー (LDK リース・アクイジション担当上級副社長): そして、建設業界で誰もが対処しなければならなかったもう 1 つの課題は、業界がどのように変化したかをテナントに伝えることだと思います。 通常、テナントは、今日の設計、許可、建設のスケジュールに対応する更新計画、拡張計画、または成長計画に取り組んでいません。 それで、私たちは何を見たのでしょうか？ 私たちは家主が工業用建物に仕様のオフィススペースを設定しているのを見てきましたが、これは以前には行われていなかったことですが、製品を期限内に納品するためには、今日のテナントのニーズをこれまで以上に先取りする必要があります。

DENTON:ほとんどの産業開発業者は現在、仕様のオフィススイートを開発し、倉庫の照明を仕様し、ある程度のドックパッケージを作成し、すべて将来のテナントを獲得する結果に賭けています。

市場のテナントのタイムラインのニーズに応えるには、フロントエンドでテナントの改善をさらに推測する必要があります。

デビッド:では、工業用は一体型ですが、集合住宅はどうなのでしょうか？ 集合住宅の建設はどれくらい遅くなるでしょうか?

DENTON:設計を開始してから許可を取得し、郡や市での建設図面を取得するまでの完全なライフサイクル。開閉装置やその他の材料などの特定のものに関連するリードタイムは、たとえそれが計画的でなくても、合計すると長くなる。市や郡との実際の険しい道のりでは、実際に製品が配達され、住民がその空間に住むようになるまでに 3 年半、4 年かかることがあります。 開始してからのリードタイムは非常に長いです。

デビッド:それでは、状況が変化するにつれて、工業地域と集合住宅地域の両方の開発計画はどのように変化するのでしょうか?

ジョシュ:鉄道ヤードにとっては、周囲にすでに構築された環境がないことで、ある意味恩恵を受け、機敏で柔軟な姿勢を維持できると思います。 たとえば、私たちがいる世界を考慮して、小売店やオフィスの規模を適切に調整することができます。市場に対応することができます。 たとえば、市場が在宅勤務のための追加のアメニティを要求している場合、特定のプロジェクトでそれらの両方を適切に計画できますが、その場合は一歩下がって、「これが社会全体の状況にどのような影響を与えるか」と考えることができます。鉄道操車場？」 それに応じて設計します。 したがって、空白のキャンバスの恩恵を受けることができます。

ジェイソン:マクレランパークとその敷地の西側の工業用地。これが当社の成長エリアとなるでしょう。 私たちは開発を進めることを決定し、市場を分析し、建設開始から 12 か月後の状況を予測しています。 そのためには、事業計画の重要な部分は、競争、市場の需要、そしてその賃貸活動が市場で利用可能なスペースの量とどのように比較されるかを理解することだと思います。 したがって、シャベルを投入する前に、競争環境を理解することがこれまで以上に必要になっています。

DENTON:もう一つの側面は、私たちが話している長いリードタイムを考えると、完全に権利が与えられ、インフラが完備され、テナントのためにシャベルで垂直に移動する準備ができている土地にどれほどの価値があるのか​​を認識させることだと思います。 そして、実際に風景を見てみると、たとえば北カリフォルニアやサクラメント、特に産業界では、立地条件が良く、権利があり、インフラが完備され、シャベルですぐに稼働できる工業用地がサクラメントにはあまりありません。 メトロ・エア・パークは、これまでのところ、このサイクルで土地と在庫の漸進的な供給者のようなものであり、まだ少しの道のりはありますが、ある時点で、そして今後5年、10年の間に、その在庫はなくなるでしょう。 。 サクラメントの大規模開発のための工業用地の将来の供給源はどこにあるのでしょうか? 他にもいくつかの小規模な埋め込みプロジェクトがオンライン化されていますが、サクラメントの産業市場はかなり土地に制約があります。 マクレラン パークでは、数百万平方フィートの増築用に今後数年以内にさらに 200 エーカーが稼働する予定ですが、近い将来に稼働する他のメトロ エア パークはありません。 そして、インフラストラクチャのコストの観点から見て、これほどの規模のものをサクラメントで二度と再現することはあまりにも困難です。

デビッド:工業用不動産や集合住宅の需要について、どのような見通しを立てて取り組んでいくと考えていますか? 5年後、10年後、15年後はどうなっているでしょうか？

DENTON:本当に、今後12か月先は見えません。 しかし、それにもかかわらず、私たちは短距離走ではなくマラソンのためにこれに取り組んでいると常に言っているので、10年または20年はそれに取り組んでいます。 つまり、ザ・レイルヤードとマクレラン・パークは素晴らしい例です。 投資している地域の長期的なファンダメンタルズを信じており、在庫を市場に出すときに需要があると強く信じている場合。 不況は起こるものであり、それに備えなければなりません。 マクレランを例に挙げると、250 万の MSA 市場に 3 つの高速道路インターチェンジがあり、鉄道サービス、民間空港、1,000 万フィートの商業ビルがあり、さらに 400 エーカーの開発が必要な非常に立地の良いプロジェクトです。 表面的には、これらすべての成分が長期間にわたって効果があることがなんとなくわかります。

特定の年にどのくらいの需要が発生するかを正確に言うことはできませんが、それを見て、こう言うだけです。 「年間の新製品の 3%、4%、5%、6% を納入することができます。私たちはその需要を取り込み、それに関して良好な取引を結ぶことができます。」

デビッド:サクラメント地域ではアパートの家賃が急速に上昇しており、少しずつ下がってきている。 それは懸念すべきことですか、それともそれは通常のことだと考えられている単なるサイクルですか?

DENTON ：それは通常のサイクルの一部だと思います。 より広いサクラメント地域内には、弱い地域もあれば、より強い地域もあります。 最近それを見ていたのですが、納品中か、サクラメントで現在建設中だと思います。言いたいのは、6,000 戸近くのアパートですが、155,000 戸の在庫があるので、建設中の数量は在庫全体に占める割合は約 4% であり、これは非常に健全な状況です。 つまり、総在庫の 10% を納品している市場があり、それらの市場では、納品されるその量の在庫を保証するだけの雇用が創出されている可能性があります。 しかし、ここでは、5％以下の市場では、すべての新製品が同じ住民のほとんどに提供され、競争している間、1〜2年はこのあたりの軟化がまだ見られる可能性があります。

資本市場が非常に困難であるため、現在開始されているプロジェクトはそれほど多くありません。 したがって、その一方で、安定するはずであり、そこから生じる苦痛はそれほど多くないと思います。

ジェイソン:そしてそれは、5,000万平方フィートの新しい製品を供給しているフェニックスやアリゾナなどの市場がある産業分野でも同様だと思います。 当社の既存在庫のうち、その割合が市場に納品されたことは、どの年にもありません。 過去 5 年間、過剰な建設が行われていないため、他の西部の市場よりも、今後の家賃と市場の安定に役立つでしょう。

デビッド:ここの地域開発において官民パートナーシップはどのような役割を果たしてきたのでしょうか?

DENTON:彼らは巨大だった。 マクレラン・パークにとって、これは言葉の最大の意味での官民パートナーシップでした。結局のところ、官民パートナーシップの強みは、各当事者がそれぞれの長所と短所を認識し、郡、市、地方自治体が協力し合える点にあります。公共団体は、プロジェクトにもたらす最大の価値は、友好的な開発パートナーであり、許可を迅速に処理し、裁量的承認について合理的であり、インフラストラクチャで協力することであると認識しており、開発者は創造性、資本、ノウハウを提供します。インフラを整備し、建物を建設し、少なくともテナントを確保して、建物だけでなく郡や市の収益を生み出すことです。

そして、Railyards も例外ではありません。 これは、言葉の最大の意味での官民パートナーシップであり、私たちがここマクレランパークで長年にわたって多くの補助金、連邦補助金を獲得するために非常に協力して取り組んできたのと同じように、多くの補助金を獲得するために市とも非常に協力してきました。鉄道ヤードへの補助金も同様です。 ちなみに、すべてはインフラストラクチャ、公共インフラのためです。 しかし、都市や郡とのパートナーシップを通じて地域にもたらすことができるこうした資金は、経済発展に役立ち、マクレランや鉄道ヤードのような表面的には非常に困難なプロジェクトを最終的に成功させるために不可欠です。 これらのパートナーシップと、共同で提供できる資金がなければ、彼らは成功しなかったでしょう。

ジョシュ:実際、私はさらに踏み込んで、これらの大規模プロジェクトについては、これらのプロジェクトには非常に多くの変動部分があるため、武器を厳重に守り、これらのさまざまな官民パートナーシップの機会を実行し、追求することが唯一の方法であると言いたいです。 問題を解決し、これらのプロジェクトを軌道に乗せるために必要な種類のソリューションを実装するには、さまざまな関係者の創造的なエネルギーが必要です。

デビッド:ダウンタウン中心部でより多くの製品が入手できるようになったということは、市場にとって何を意味するのでしょうか?

DENTON:需要よりも供給が多い場合、または過去よりも供給が多い場合は、賃貸人市場が拡大する可能性があります。 同様のサービスやアメニティを備えた選択肢が 2 つまたは 3 つある可能性があり、賃貸人は交渉においてより大きな影響力を持ちます。 つまり、おそらくあなたが思っていたほどの賃料の値上げは得られておらず、単にプロフォーマ市場の想定に基づいて賃貸しているだけだということになります。 同時に、市場で最も鋭い製品を作るために誰もが刃を磨く必要があるという点で、競争は素晴らしいことです。 本質的により優れた価値提案を実現するには、より優れたオンプレミスとその近くの社外アメニティ、およびよりダイナミックな公共スペースが必要です。 したがって、プロジェクト周辺に競争力のあるアメニティが不足しているために、賃貸人に対してより良い、または最高の価値提案を提供できていないのであれば、それは私たちの責任です。 私たちはそれらを提供しなければなりませんね？ したがって、賃貸人や居住者により良い価値とより良い体験を提供するために、全員が努力する必要があります。

デビッド:では、それに結び付けて、Railyards でユニークな目的地体験をどのように作成する予定ですか? なぜなら、現在そこに住宅ユニットを建設しているところですが、それが完了するまでにはまだやるべきことがたくさんあるからです。

ジョシュ:セントラルショップの修復という文化的かつ体験的な目的地を確立するという、本当にユニークな機会があると思います。 これらの象徴的な建物が、コンサート会場、エンターテイメントの目的地、屋外アメニティスペース、広場、飲食施設、目的地として改修され、私たちが話しているような規模になることを考えると、これと同じような体験は他にはないと思います。目的地はサクラメント。 AJ がオンラインになり、セントラル ショップの第 1 段階がこの夏の終わりに行われるため、テナントがザ レールヤードに行きたいと思うような体験を私たちは提供していると思います。 この進歩を見て、交通機関へのアクセス、リバーフロントへのアクセス、ダウンタウンへのアクセスというより大きな文脈の中で組み合わせてみると、車両基地に入居するテナントにとって魅力的な価値提案があることがわかり始めます。

DENTON: Railyards の全体的なビジョンは、この地域の他の場所では体験できないような比類のない体験を提供できなければならないということだと思います。 とてもシンプルですよね？ ジョシュは、セントラルショップの建物や歴史的建造物、コンサート会場について言及しましたが、そのうちの 1 つは、私が何年も前にニューヨークとサンフランシスコに住んでいたところから家に引っ越してきて、サクラメントの街を歩いていたとき、実際のダイナミックな雰囲気がまったく欠如していたことです。都市の公共空間の一種。 その後、ゴールデン 1 センターが実現しました。これは可能性を示す素晴らしい例でした。 ここに何があるかも知れません、そう、彼らがそこの広場に作った公共の領域、それは素晴らしいことです。 Bridge District が何をしてきたかを見てきましたね。 ある種のヒントが得られ、何ができるかを垣間見ることができます。

そして、セントラルショップや広場で周囲のエンターテイメント、飲食、バー、タップルームなどで何をするかで、これらの歴史的建造物に囲まれているとき、あなたはダウンタウンを見てみると、この地域の他のどこにもないものを提供して、人々がその経験を求めて何度も戻ってきてくれるようなものを提供できると思います。 それを私たちが作らなければなりません。そうしないと、彼らはただ郊外のライフスタイルセンターに行くだけになってしまいます。

デビッド:ジョシュ、あなたはセントラル ショップスの歴史的建造物がこの夏の後半に始まる可能性があるとおっしゃいましたね-

ジョシュ:夏の終わり、秋の初め、それが始まります。

デビッド:潜在的なサッカースタジアムは全体像にとってどれくらい重要ですか?

DENTON:それは私たちがぜひ実現したいことです。 それは常に私たちのコントロールの外にありました。 私たちは地主であり、土地の売り手です。 私たちはパースペクティブのフランチャイズオーナーではありません。 私たちがこれまで非常に支持し、承認してきたものであり、実現することを心から望んでいますが、同時に、これは鉄道ヤードの最終的な成功のための勝敗を決める便宜であるとは考えていませんでした。 。 それは素晴らしいことですが、誤解しないでください。しかし、私たちは、ジョシュがセントラルショップで取り組んでいることすべてと、私たちが協力しているすべてのテナントとカイザーがオンラインになり、いつか建設を開始するという私たちの計画を強く信じています。今後数年間は、非常に活気に満ちた成功したプロジェクトを実現するための経済推進力と便宜が豊富に揃うでしょう。

デビッド:それはあなたの心の中ではケーキの飾りになるでしょう。

DENTON:それはまさにケーキの飾りとなるでしょう。

デビッド:ケーキが完成したと感じるので、ケーキは美しくなります。 必要なものがすべて揃っており、すべてのレイヤーが揃っています。 それは少し余分になります。

DENTON:絶対に。 そして私たちはそれが実現することを心から望んでいます。

デビッド:鉄道操車場に隣接する複合輸送ハブへの資金提供により、あなたの計画にどのような影響が出ますか?

ジョシュ:それを地域のアメニティ、地域の資産として確立することは素晴らしいことだと思います。 複合交通機関の駅に近いため、交通機関、ライトレールまたは国会議事堂回廊旅客鉄道、および地域高速道路システムへのアクセスの恩恵を常に受け​​てきました。 それが私たちのプロジェクトを他の分野から区別するものです。

DENTON:そして、それがサクラメントのユニークな都市体験を生み出すものの一部になっていると思います。 サックバレー駅が私たちの線路の反対側に建設されることは、鉄道操車場に住んでいる人や働いている人たちにとって大きなメリットです。 ナイナーの試合を観に来たり、国会議事堂回廊電車に乗ったり、オークランドやサンフランシスコなどに行く人々。 しかし、公共交通機関を利用して、サクラメントからベイエリア、デイビス、そしてサンノゼまである程度スムーズに移動できる接続点がある場所は、サクラメントには他にありません。 ほとんどの場合、この州、この地域、ベイエリアではこれ以上高速道路の建設や拡張は行われていないため、将来的にはより重要なインフラとなるだけです。

ジョシュ:セントラルショップのこの第一段階では、サックバレー駅への入り口を拡張します。 歩行者用トンネルが設置されており、将来の居住者がサクラメント バレー駅の車両基地と複合施設の両方を体験できるよう、直接接続して広範囲に拡張される予定です。

デビッド ：セントラルショップスの建物について話しましたね。 都市グリッドとは対照的に、公共スペースについてはどうですか。車両基地内の公共スペースをどのように活性化する予定ですか?

ジョシュ:今回はセントラルショップを中心に紹介していきます。 この第 1 段階では、サクラメントで真にユニークな公共スペースを推進します。 これは、修復された建物の真ん中に位置する大規模な都市広場体験であり、交通機関へのアクセスが近く、無料のテナントと広範なイベントプログラムを組み合わせて厳選されます。 そこで、一歩下がって、私たちがこれまでに行った、または現在注力しているすべてのプロジェクトの中で、住民やユーザーを引き付ける公共スペースをどのように作成できるかを自問していると言えます。 私たちが建設および/または設計している住宅プロジェクトから、特に新型コロナウイルス感染症の影響で設計しているオフィスビルに至るまで、私たちは居住者やテナントにとってこうした集会スペースの価値を認識しています。

ジェイソン:セントラル ショップに関するすべての会話の中で、私たちは顧客が誰なのか、そしてマーチャンダイジング プランがどうあるべきかを定義しています。 しかし、それよりもさらに重要なことは、車両基地の訪問者にとって安全で楽しい雰囲気を作り出すことです。

ジョシュ:人々は本物であることに反応します。 セントラル ショップスを訪れ、その歴史的背景、特に大陸横断鉄道の西の終点を理解すると、これらの建物はサクラメント地域に豊かな物語と影響を与えてくれます。 建物の改修と都市広場を組み合わせることで、地域全体に目的地となる体験が生まれます。 したがって、今年後半にこれらを導入できることを楽しみにしています。

デビッド:鉄道操車場について少し話しましたが、郊外についてはどうでしょうか? 郊外の集合住宅開発に対するあなたのアプローチは何ですか?

DENTON : 屋外空間の重要性を認識するという点だけでも、多くの類似点があります。 私たちは、人々が一緒にいたい、外に出たい、活動的になりたいという精神を認識し、また、コロナウイルスに対する同様の対応として、国内かどうかにかかわらずリモートワーク環境に対応することの重要性を理解しようとしています。実際のユニット自体、それとも共用エリアのアメニティ内にさらに構築しているものですか。 これは両方を組み合わせたものですが、居住者が集合住宅プロジェクトのどこにいてもシームレスに行き来できるように、すべてのインターネット、Wi-Fi、その他すべての接続という点で、その背後にあるインフラストラクチャがすべて整っていることを確認します。どこからでも仕事ができます。

デビッド:それは次の質問に進みます。 新型コロナウイルスとポストコロナは集合住宅の設計にどのような影響を与えましたか? リモートワークは新しい標準です。 それは集合住宅で設計しているもの、そして市場が求めているものにどのような影響を与えるのでしょうか?

DENTON:それが都市部の集合住宅で少し小さいか、それとも郊外でユニット内に収容できる少し広いかによって異なります。 しかし一般に、都市部やグリッド内では、一般的には共有エリアのアメニティとしてそれを受け入れています。 それが人々に貸し出すことができるプライベートオフィスであれ、会議室であれ、あるいは建物全体にすべてのテクノロジーと帯域幅、そしてそれらをサポートするためのものがあることを確認することです。 私たちが発見したことの 1 つは、人々はどこにいても喜んで仕事をするということです。 自宅にいる場合は、ソファで仕事をしたり、キッチンテーブルで仕事をしたり、オフィスで仕事をしたり、パティオで仕事をしたり、ただ動き回るだけのようなものです。

デビッド : 歴史的に、集合住宅は基本的にユニット自体のために建てられます。 今後は、これまでよりも大幅に多くの共有スペースを設計する必要がありますか?

DENTON:その通りだと思います。 これはわずかな方向転換でしたが、実際にはすでに存在していたトレンドを強化するものでした。 屋外スペースがいかに重要であるかを認識している人々ですが、それは何らかの魅力的な方法で行われています。 受動的なものではなく、あなたが関与したり利用したりできるものです。 屋外で作業する場合は、屋外パティオ、屋上デッキ、中庭など、どこでも作業できます。

ジョシュ ：デザインは進化し​​ています。 現在、地域にはリースプロジェクトがあり、既存の設計に適応する方法でそれに対処していると思います。 設計はすでに承認され、進行中だったので、彼らは一歩下がって、「在宅勤務にどう対処するか?」と言いました。 そして、この快適性を提供するために段階的なソリューションを追加しました。

次のプロジェクトの波が出てくると、対応はもう少し洗練されると思います。 より大きな在宅勤務用アメニティ スペースが表示されます。 より考え抜かれたデザインになります。 これは、私たちが通常見ている共同作業環境を模倣するものになります。 すべての会議室、スケジュール システム、それを可能にするテクノロジーは、競争力を高めるためにますます高度化するでしょう。 テナントの要件や好みがよりよく理解されるにつれて、設計は今後も進化していくと思います。

デビッド:つまり、実際には、一戸建て住宅を持ち、分散してオフィススペースを作成し、複数の場所で仕事をする能力を持つ人に、多家族体験をはるかに近づけることになります。 これにより、多家族社会の誰かにとって、よりバランスのとれた機会が生まれます。

DENTON： はい、そうです。

デビッド:資本市場や労働市場にはどのような課題があると思いますか? まだ克服する必要がある課題は何だと思いますか?

DENTON:そうですね、資本市場がおそらく最新の問題だと思います。 私たちは、集合住宅と産業建設の両方で 10 年間労働問題に取り組んできました。 ここ数年は、新型コロナウイルスとサプライチェーンの問題により、さらに困難が増しました。 しかし、明らかに昨年最も変化したのは資本市場だと思います。 私たちは基本的に、1 年以内に 0% から 5% の金利で無料に近いお金を手に入れることができました。

ローン金利が2倍以上になったこともあります。 3%、3.5% で借りられたはずの融資が、現在では 7% ～ 8% になっています。 そしてそれは単なるお金のコストです。 ローンに関しては、お金の利用可能性が低下しています。 コストに対して 70% のローンを組むことはできません。 現在、実行されているローンのほとんどは、集合住宅と工業用の両方に対して原価比 50% から 55% のローンです。これは、そのプロジェクトの建設や開発に資金を提供するために、はるかに大きな資本チェックがあることを意味します。

同時に、多くの株式関係者は市場に注目してこう言っています、「開発者さん、私はそれをリスクのない金融市場に預けるだけで 5% か 5.5% を得ることができます。では、なぜ私がそれを与える必要があるのでしょうか」コスト収益率 6% の取引をしてみませんか?」 はるかに多くのリスクがあります。

そのため、世界は資本市場において1年前の状況から根本的にひっくり返りつつあります。 そして、何事にも良いニュースと悪いニュースがあります。 良いニュースは、それが供給の抑制につながるだろうということだ。 先ほど集合住宅について話しましたが、すでに建設中で、すでに承認され、融資済みのプロジェクトに対して、今後 2 年間で供給が急増することになります。 しかし、その後バルブが閉まってしまいます。 現在、世に出てくる新製品はほとんどありません。

産業市場では、いくつかのプロジェクトが棚上げされたりキャンセルされたりしている。 しかし、産業市場は、現在の集合住宅プロジェクトよりももう少しそれを押し進めているように見えるが、それは、それがもう少し制度的に裏付けられ、懐が深くなり、産業発展に資金を集めるために集められたより多くの裁量的資金があるように見えるからである。 彼らは産業に割り当てるという大義に専念しているだけです。それが彼らの使命だからです。

産業側のほとんどの開発プロジェクトは依然として前進しています。 しかし、あなたが目にしているのは、集合住宅と工業用の両方の土地市場が占拠されているということです。 建設コストが頑固に高く、一向に下がる気配がないため、土地取引はあまり多くない。 金利は1年前の2倍になっています。 資産クラスに応じて、キャップレートは 150 ベーシスポイント以上上昇します。

したがって、2 つのうちのいずれかが起こる必要があります。 これらが一定であれば、引受を助けるために地価を下げるか、地価を支えるために地代をさらに上げなければなりません。 そして見てみましょう。 わからない。

そして、地価は下がる必要があり、それは売主が乗り越えなければならないプロセスです。 私たちの家賃はもっと上がらなければならないだろう。 そして私はそれを見るのに苦労しています。 でも、見てみましょう。 それがこの業界と人生を面白くするものです。

ジェイソン:資本市場では長い冬が続いており、大手証券会社を見てみると、取引高は50パーセント以上減少している。 価格設定、特に土地の価格設定に役立つのは、データ ポイントの追加です。 「金利が 3% から 7% になるとこうなる」と言えるほどの市場が私たちには存在していないと思います。 新しい標準が何なのかを伝えるのに十分な情報がありません。 ベースラインはあると思います。 まだ設定されていないだけです。

デビッド: LDK Ventures は、産業用と集合住宅の混合使用を行っているという点で、私にとってユニークです。 多くの開発者はどちらかを行っています。 それはあなたの組織にとってどのような利点または課題ですか?

DENTON:私個人にとっての最大の課題は、「ただ前に進んで一つのことに集中するか、それとも今やっていることを続けていくか」という決断を常に下すことだと思います。 なぜなら、両方とも台帳の両側で非常にうまく機能しているからです。 では、両方とも成功したら、両方を続けてみてはいかがでしょうか。 1 つに集中して、1 つだけを実行する方がはるかに簡単です。 「これだけに集中すべきではないでしょうか？」と自分に問います。 いいえ、彼らは両方とも非常にうまく機能しています。私たちがやっていることをそのまま続けてはどうでしょうか？

しかし、私たちがこれらの両方を選択した理由は、それらが他の資産クラスに見られるような多くの同じリスクや問題の影響を受けにくいと常々感じていたからです。 再テナントコストが低く、非常に耐久性のある需要特性があり、代替リスクの影響を受けません。 それは今のようなものです...人々はオフィスで働く代わりに自宅で仕事をすることができます。 まあ、それがどのように展開するかがわかります。 工業用テナントを失った場合は、新しいテナントを入れます。再テナントのコストはかなり低くなります。 オフィス、とても高いです。 多家族の場合、人々は常に頭上に屋根がなければなりません。 テナントが退去しても、別の居住者が引っ越しても、費用はペンキとカーペットだけです。

これらの要因により、より予測可能なキャッシュフロー資産が生み出されます。 これらは、私たちの経済が繁栄するために常に必要となる耐久性のある資産です。 それは私たちがそれを単純に見ただけです。

デビッド:今後 12 か月で最も楽しみにしていることは何ですか?

DENTON:セントラルショップスプロジェクトが進行中であることを確認します。

ジョシュ:マクレラン・パークやザ・レイルヤードのようなプロジェクトでは、常にボールを丘の上に押し上げています。 しかし、今後 12 か月以内に、AJ がリースし、次の住宅ユニット プロジェクトが開始される時点に近づいています。同時に、車両基地内で信じられないほどの追加の支援インフラストラクチャも進めています。 こうしたすべての進歩と、セントラルショップの第一段階を組み合わせることで、ビジョンがまとまっていくのがわかります。 私たちの進歩に加えて、カイザー、新しい郡裁判所、DGS 州など、他の支援的で促進的なプロジェクトの進歩が、この興奮と勢いをさらに高めています。 長年眠っていたこの地域の変化が見え始めるでしょう。

DENTON:素晴らしい言い方ですね。

ジェイソン : マクレラン パークで私が本当に楽しんでいる側面の 1 つは、テナントの有機的な成長を見ることだと思います。 現在、マクレラン パークでは 20,000 人を超える人々が働いています。 ここにいるテナントの大部分は、ある時期を指して、「15 年前に彼らが私たちから 10,000 平方フィートを借りたときのことを覚えています。今では 50,000 平方フィートになっています。」と言うことができます。

これは本当にエキサイティングなことです。これはこの地域の健全性と、企業がここに進出したいという願望を示していると思います。 マクレラン パークの良いところは、その有機的な成長に対応できることです。 それは素晴らしいことです。

DENTON ：もう一つは、ジョシュがレイルヤードズに関して言ったこと、そして今から12か月後、レイルヤードズとその地域全体がどこに向かっているのかの勢いを感じることができる立場にいるということだと思います。 この勢いは、ユーザーの種類や、このプロジェクトに興味を持ち始める小売業者の観点から見て、Railyards プロジェクト全体のビジョンを形成し続けるのに役立ちます。 なぜなら、特定のユーザーから実際に興味を持ち始める前に、ある程度の勢い、つまり「それを証明する」瞬間が必要だからです。

私たちがプロジェクトをアンカーし、商品化することを目指しているダイナミックなユーザーのタイプから実際の関心を集め始めると、それは本当にエキサイティングなものになると思います。